구로구청

지역주택조합제도 궁금하시죠?

본 내용은 지역주택조합에 대하여 문의가 많은 사항을 요약한 자료로서 궁금해 하시는 사항에 대하여 이해를 돕기 위하여 작성되었음을 알려드립니다. 따라서, 자세한 내용은 ＇주택법＇〔법제처(http://www.moleg.go.kr)〕을 확인하여 주시기 바랍니다.

(기타 문의: 구로구청 주택과 ☎02-860-2399)

지역주택조합제도란?

지역주택조합은 일정 지역에 거주하는 무주택자들이 모여 주택 마련을 위한 조합을 구성하고, 조합(조합원)이 사업 주체로서 토지를 매입하고 건축비를 부담하여 주택을 건설·공급하는 제도입니다.

강조등록사업자와 공동 시행

지역주택 조합원 자격은?

• 조합원의 자격은 조합설립인가 신청일로부터 1년 전의 날 기준(해당 주택건설대지가 법 제63조에 따른 투기과열지구 안에 있는 경우) 서울특별시·인천광역시 및 경기도에 6개월 이상 계속하여 거주하고,
• 조합설립인가 신청일 1년 전의 날(해당 주택건설대지가 법 제63조에 따른 투기과열지구 안에 있는 경우)부터 해당 조합주택의 입주 가능일까지 무주택 또는 전용면적 85㎡ 이하의 주택 1채를 소유한 세대의 세대주여야 하며,
• 본인 또는 본인과 같은 세대별 주민등록표에 등재되어 있지 않은 배우자가 같은 또는 다른 지역주택조합의 조합원이거나 직장주택조합의 조합원이 아니어야 합니다. 

  강조구체적인 사항은 「주택법 시행령」 제21조(조합원의 자격) 확인

지역주택조합 설립인가 신청을 위한 기본 요건은?

• 지역주택조합 설립인가를 받기 위해서는 해당 주택건설대지(국·공유지 포함)의 80% 이상에 해당되는 토지의 사용권원(토지사용승낙서) 및 15% 이상의 소유권(주택법 개정, 2020.7.24. 이후 모집 신고 대상)을 확보하여야 하며,
• 조합원은 20인 이상으로, 주택건설 예정 세대수의 50% 이상의 조합원으로 구성하여야 합니다.

  강조이때, 조합원을 모집하는 것으로 일반분양과 다름을 유의

사업계획승인 신청을 위하여 대지 소유권은 얼마나 확보하여야 하는지?

• 주택건설사업계획 승인을 받기 위해서는 주택건설사업의 해당 대지면적의 95% 이상의 토지소유권을 확보하여야 하며, 확보하지 못한 대지가 매도청구 대상이 되는 대지에 해당하는 경우에 가능합니다.
  

  강조단, 공사착공을 위해서는 착공전까지 토지소유권을 모두 확보하여야 합니다.

• 국·공유지가 포함된 경우에는 해당 토지의 관리청이 해당 토지를 사업주체에게 매각하거나 양여할 것을 확인한 서류를 제출하여야 합니다.

지역주택 조합원에 가입할 때 어떤 것들을 확인해야 하나요?

• 지역주택 조합원에 가입하실 경우에는 사업추진 주체(조합원 모집 주체)가 누구인지, 조합원의 가입자격에 해당되는지, 조합원의 권리·의무 및 책임은 무엇인지, 계약서·조합규약 내용은 어떤 내용인지, 조합원의 교체가 가능한지 등과,
• 사업예정지의 토지확보 상황과 사업계획 추진 상황 등 궁금하신 사항은 관심을 가지고 확인하세요.

지역주택조합의 일반분양은 언제 가능한가요?

• 지역주택조합사업으로 건설하는 주택을 조합원에게 우선 공급하고 남은 나머지 주택에 대하여는 일반분양을 할 수 있으나,
• 일반분양은 사업계획승인을 받고 공사 착공 이후 입주자 모집승인을 득한 후에 일반분양이 가능합니다. 이 때, 주택이 건설되는 대지의 소유권을 모두 확보하여야 합니다.
  

  강조조합설립 전 조합원 모집과 일반분양이 다름을 유의

참고! 지역주택조합제도가 달라집니다

< 2017. 06. 03. 시행 >

• (조합원의 조합탈퇴 및 환급) 주택조합 구성원의 제명 및 탈퇴에 관한 사항 및 탈퇴한 조합원(제명된 조합원 포함)이 부담한 비용의 환급청구에 관한 규정(주택법 제11조 제7~9항 신설)
• (조합원 모집 신고 및 공개 모집 의무화)
  지역주택조합의 설립인가를 받기 위하여 조합원을 모집하려는 자는 구청장에게 신고하고(이미 조합원 모집 신고된 사업대지와 중복되는 등의 경우는 그 신고 수리를 거부할 수 있음), 공개모집의 방법으로 조합원을 모집하여야 함(주택법 제11조의3 신설)
  

  강조다만, 이 법 시행일(2017.6.3.) 이전 주택조합설립인가를 신청하거나 주택조합설립인가를 신청하기 위하여 일간신문에 조합원 모집 공고를 하여 조합원을 모집한 경우는 신설되는 주택법 제11조의3 규정을 적용받지 않음(부칙 <법률 제14344호, 2016.12.2.> )

• (업무대행사의 업무범위 구체화, 손해배상 책임 명시 등을 통한 주택조합 운영의 투명성 제고)
  업무대행자가 주택조합의 업무를 대행할 수 있는 범위를 조합원 모집, 토지확보, 조합설립인가 신청 업무 등으로 구체화하고, 업무대행자의 귀책사유로 인한 조합 또는 조합원의 피해에 대하여 업무대행자에게 손해배상 책임을 부여(주택법 제11조의2 신설)
• (시공보증 의무화)
  주택조합이 공동사업주체인 시공자를 선정한 경우 그 시공자가 국통교통부령으로 정하는 기관의 시공보증서를 주택조합에 제출하여 함(주택법 제14조의4 신설)

< 2020. 06. 11. 시행 >

• (연간 자금운용 계획 및 자금 집행 실적 등 제출) 주택조합의 발기인 또는 임원은 연간 자금운용 계획 및 자금 집행 실적 등 국토교통부령으로 정하는 서류 및 자료를 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 매년 정기적으로 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 제출하여야 함(주택법 제12조 신설)

< 2020. 07. 24. 시행 >

• (설립인가 요건 중 토지권원 확보 관련 변경)
  해당 주택건설대지의 80% 이상에 해당하는 토지 사용권원 확보 및 15% 이상에 해당하는 토지 소유권 확보할 것(주택법 제11조 개정)
• (업무대행자의 자격 관련 변경)
  대통령령으로 정하는 자본금을 보유한 자 외의 자에게 대행하게 할 수 없음(주택법 제11조의2 개정)
• (조합원 모집 신고 요건 중 토지권원 확보 및 발기인 자격 등 변경)
  해당 주택건설대지의 50% 이상에 해당하는 토지의 사용권원 확보하여야 하며, 발기인은 조합원 모집 신고하는 날 주택조합에 가입한 것으로 보며, 조합원 모집하는 자와 주택조합 가입 신청자는 주택조합 가입에 관한 계약서를 작성하여야 함(주택법 제11조의3 개정 및 신설)
• (주택조합 가입 신청자에게 설명 의무)
  모집주체는 제11조의3제8항을 주택조합 가입 신청자가 이해할 수 있도록 설명하여야 함(주택법 제11조의4 신설)
• (조합원 모집 광고 관련 규제)
  조합원을 모집하기 위하여 광고하는 경우 "지역주택조합 조합원 모집을 위한 광고" 등 문구, 조합원 자격기준 등 사업관련 주요사항을 포함하여야 함(주택법 제11조의5 신설)
• (주택조합 해산 여부 관련)
  설립인가일부터 3년 내 사업계획승인 받지 못하는 경우와 모집 신고 수리일부터 2년 내 조합설립인가를 받지 못하는 경우 가입 신청자 전원으로 구성된 총회 의결을 거쳐 사업 종결 여부를 결정토록 하여야 함(주택법  제14조의2 신설)
• (회계감사 관련)
  주택조합은 모든 거래 행위에 관하여 장부를 월별로 작성하여 그 증빙서류와 함께 주택조합 해산일까지 보관하여야 함(주택법 제14조의3 신설)

기타 안내 사항

국토교통부에서 작성한 ＇지역주택조합 표준규약＇을 안내하오니 필요시 참고하여 주시기 바랍니다.

내려받기

지역주택조합 표준규약(국토교통부)

조합원의 자격

주택법 시행령 제21조(조합원의 자격)

① 법 제11조에 따른 주택조합의 조합원이 될 수 있는 사람은 다음 각 호의 구분에 따른 사람으로 한다. 다만, 조합원의 사망으로 그 지위를 상속받는 자는 다음 각 호의 요건에도 불구하고 조합원이 될 수 있다.

• 1.지역주택조합 조합원: 다음 각 목의 요건을 모두 갖춘 사람
  • 가. 조합설립인가 신청일(해당 주택건설대지가 법 제63조에 따른 투기과열지구 안에 있는 경우에는 조합설립인가 신청일 1년 전의 날을말한다. 이하 같다)부터 해당 조합주택의 입주 가능일까지 주택을 소유(주택의 유형, 입주자 선정방법 등을 고려하여 국토교통부령으로 정하는 지위에 있는 경우를 포함한다. 이하 이 호에서 같다)하는지에 대하여 다음의 어느 하나에 해당할 것
    • 1) 국토교통부령으로 정하는 기준에 따라 세대주를 포함한 세대원[세대주와 동일한 세대별 주민등록표에 등재되어 있지 아니한 세대주의 배우자 및 그 배우자와 동일한 세대를 이루고 있는 사람을 포함한다. 이하 2)에서 같다] 전원이 주택을 소유하고 있지 아니한 세대의 세대주일 것　
    • 2) 국토교통부령으로 정하는 기준에 따라 세대주를 포함한 세대원 중 1명에 한정하여 주거전용면적 85제곱미터 이하의 주택 1채를 소유한 세대의 세대주일 것
  • 나. 조합설립인가 신청일 현재 법 제2조제11호가목의 구분에 따른 지역에 6개월 이상 계속하여 거주하여 온 사람일 것
  • 다. 본인 또는 본인과 같은 세대별 주민등록표에 등재되어 있지 않은 배우자가 같은 또는 다른 지역주택조합의 조합원이거나 직장주택조합의 조합원이 아닐 것
• 2.생략
• 3.생략

② 주택조합의 조합원이 근무·질병치료·유학·결혼 등 부득이한 사유로 세대주 자격을 일시적으로 상실한 경우로서 시장·군수·구청장이 인정하는 경우에는 제1항에 따른 조합원 자격이 있는 것으로 본다.

③ 제1항에 따른 조합원 자격의 확인 절차는 국토교통부령으로 정한다.